経験者が語る。土地から注文住宅を建てる場合の住宅ローンの注意点を解説

こんにちは。土地先行融資で住宅ローンを組んだBLFです。

住宅ローンを今までに借りたことがある！という方はそんなに多くないと思います。私たちも今回の住宅ローンが初めてでした。

そのため住宅ローンを決めるときに事前の情報収集から金利が安いからネット銀行で借りるに決まってるじゃんと思っていました。

しかし、土地から注文住宅を建てる際には意外とネット銀行が使えないって知っていましたか？そのため結果としてはネット銀行自体ほとんど検討せずに地銀で住宅ローンを借りることとなりました。その理由のキーワードは私たちが土地も含めた住宅ローンを組みたかったことが理由でした。

土地も住宅ローンに含める場合には、マンションや建売の住宅ローンとは少し違ったことも考慮しなければなりません。

ということで今回は実体験をもとに土地から買って注文住宅を建てる時の注意点をお話しします。

特にローンはまだ先かなっという方も知っておくと役に立つ内容のためぜひ最後までご覧ください。

ということで早速はじめましょう。

各金融機関の住宅ローンの特徴のまとめ

まず、ネット銀行は金利が安い？保証料がないからお得。

そんな印象があると思います。

また、住宅ローンを借りたことがない状態だと何と無く聞いたことがある大手銀行が安全？などと思うこともあると思います。

しかし、まずネット銀行は保証料が安いということはなく、事務手数料という別の形で同様の費用がかかっていることが多いです。そのため、手数料に関してはほとんど変わりがありません。

大きく変わるのは、金利、融通、団信です。それぞれに強みを持っていおりそのため、ここが絶対いい！というところがあるわけではなく、借りる方のそれぞれにとって一番いいのがネット銀行の方もいれば、大手銀行の方もいる。と言った感じで変わってくると思います。

なのでここで各銀行の大雑把な特徴やメリット、デメリットなどを簡単にまとめてみると

	ネット銀行	地方銀行	信金	大手銀行
特徴	金利が低い	融通が効きやすい	地方銀行同様	大手の安心感がある 審査は厳しめ
メリット	金利が安い 事務手数料がかかる 事前審査は緩め	審査は大手よりはゆるい 近くに店舗が多く行きやすい 融通が効きやすい （建てるまでの時間や土地先行など）	融通が効きやすい 近くに店舗が多い	大手の安心感がある プランが多い
デメリット	融通がきかない （土地先行などない） 本審査が厳しい	金利はネット銀行より金利が高い	転居で利用できなくなることも ATMなどが使いにくい	頭金が必要 融通はきかない 審査が厳しい

とネット銀行は金利が安く、地方銀行や信金は融通が効く傾向があると思います。

また、大手は審査は厳しかったりしますが、団信の種類が多かったり実店舗全国にあるなどが安心感があります。

ネット銀行が一番いい？？

ただ、そうは言っても注文住宅は高ければいいというものではありませんがローンに関しては

低金利こそ正義！

であることは否定はできません（笑）そのためやはりネット銀行の金利の安さは気になるところです。

実際私たちもネット銀行って金利が安くていいじゃんっと安直に考えネット銀行で借りる気満々でした。

特に金利最安値を争っているauじぶん銀行とかジャパンネット銀行とかが気になっていました。

ただ、いざ土地を見つけてローンをどこにしようかと検討を始めたところ

と今では超基本的なことですが、ネット銀行のそんな壁にぶち当たりました。

私たちがネット銀行を検討できなかった訳

なぜならネット銀行は、複雑な手続きが必要となるつなぎ融資、土地先行融資などができないことが多いからです。

これは初歩的なことではあるのですが、土地がなかった私たちにとってはなんとも解決できない問題でした。それにはネット銀行がつなぎ融資、土地先行融資をできない根本的な理由があるからです。

ネット銀行がつなぎ融資、土地先行融資ができない理由

住宅ローンは基本的には居住のための住宅に限ってかなり低金利でお金を借りることができる優遇されたローンです。少し前に住宅ローンを使って収益物件のローンをして問題になったニュースとかもありましたよね。そのため住宅ローンは

• 建物
• 建物が買う建物が建っている土地

にのみ使えます。ただ注文住宅で土地からローンを借りるときには、家が建っていない土地を先に住宅ローンで買うという上の条件に矛盾してしまうローンを組むことになります。そのため、つなぎ融資（家が完成するまでは土地の金利だけ払う）土地先行融資（家を数年以内に建てることを条件に住宅ローンを実行してもらう）を行う必要があるわけです。

ネット銀行自体は手続きを簡略化し人件費を抑えることで住宅ローン金利を安くしています。そのため、複雑な手続きが必要なつなぎ融資、土地先行融資などは対応できないことが多かったです。

調べた限りでは楽天銀行はつなぎ融資（1年以内）、住信SBIが土地先行融資が対応できるかもでした。

ただ、こちらも1年以内に建て始める必要がありました。

土地を持ってないけどネット銀行で住宅ローンを借りる方法

土地はなくても1年以内に着工ならネット銀行で借りる方法はSBIネット銀行以外でもありました。

しかし、1年後だとなかなか難しかったです。

対応してくれるネット銀行を探す

まずは楽天銀行のようにつなぎ融資や土地先行融資に対応してくれるネット銀行を探すことです。しかしその場合には金利が必ずしも安くなく、実際に私たちの場合は楽天銀行は地銀より割高でした。

ただ問い合わせてみると優遇金利もあるので検討はするべきだと思います。

まず他行で住宅ローンを組んでから借り換える

au自分銀行のような人気のネット銀行で土地から注文住宅を建てる人が住宅ローンを組むには土地先行や繋ぎができる提携ローンなどを借りて実際に建物が建った後にローンを借り換える。という形でしか出来ません（多分）

これはいざローンを検討し始めるときにやっと気づくため意外と知らないことかな〜と思います。

また、ネット銀行は審査の信用がないのか、土地の決済の時には地銀や大手での仮審査を通すように言われることもあるので注意が必要です。

あとはハウスメーカーの提携ローンかどうかは借りる前に確認しておくといいと思います。

あるハウスメーカーは、本来は現金持ち出しの契約金ですが、提携ローンならローンのところから出せるなどがありました。契約金自体はけっこう大きな金額がいきなり必要になるため住宅ローンに組めればけっこう嬉しいですよね。

私たちが地方銀行にした理由

では結局私たちがどうしたのか。

それはズバリ地方銀行で借りることとしました！

その理由としては

ということがありました。私たちは少し特殊で土地を契約してから1年以上建物を建てない予定でした。なので通常は住宅ローンで土地が買えない。となるところですが、

今回のお願いした地方銀行に関してハウスメーカーの資金計画書を提出することで、家が立つまでの期間については融通を利かせてくれて無事土地先行融資を組むことができました。

これほど融通をきかしてくれる銀行は地銀を除いてはなかっためなのでお願いするほかなかったというのが実際もありました（笑）

上でも記載した通りローンを借りてから再度ネット銀行に変更する。という方法も考えましたが、

• 抵当権設定登記など手続きがたくさんあって面倒であること。
• 地方銀行の割に低金利で借りれたこと

などからこのまま地方銀行のローンでいいかな〜と現時点では考えています。

また、銀行によってはローンセンターが土日にやっていたりとローンまでに意外と通うことの多いローンセンターに土日にいけるのは案外助かりました。こういった利点はネット銀行にはなく初めて借りてよくわからないことも多い住宅ローンの手続きにおいてはけっこう助かったなという印象です。

そのほかには大手銀行も選択肢だとは思いますが、頭金がそれなりに必要だったり融通は地方銀行よりききにくいなどから、私たちには使いづらく選択肢にも上がりませんでした。

ただ、いろいろ調べる中で

などは団信が充実しているみずほ銀行などは選択肢になるのかな〜とおもいます。（団信革命など充実しているため）

そんな感じでローンについては各家庭毎最適なローンがあると思いますので、家を建てる際には色々な銀行に行ったりして検討してみるといいと思います！

今回はこれで終わりになります。住宅ローンに関しては下のモゲチェックで簡単に比較できるのでかなりオススメです😁

この記事のまとめ

ということで

今回は住宅ローンの組める銀行の特徴や土地から契約して注文住宅を建てる時の注意点などについてお話ししました。

まとめとしては

また、ローンに関しては私たちが知らないかもしれない様々な制約が存在します。注文住宅のように色々な特徴があり、全てを熟知することはなかなか難しいです。

まだ土地は先かなっという方でも一度ローンセンターに行って事前に相談をしておくことをお勧めします。

土地を買い付け出してから本契約まで１ヶ月程度のことも多く、案外時間がないです^^;なのでできるだけ事前に情報を持っておきたいですね。